Immobilien als Kapitalanlage kaufen | Einfach besser investieren

Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen, ist grundsätzlich ein probates Mittel, das Vermögen zu sichern und an einer interessanten Wertsteigerung teilzuhaben. Allerdings empfehlen sich einige Vorüberlegungen und Kalkulationen, auf die wir als BeamtenService im Folgenden eingehen wollen. Hier die wichtigsten Punkte in der Zusammenfassung.

Immobilien als Kapitalanlagen Wir helfen Ihnen

Immobilien als Kapitalanlage – kritisch prüfen und überlegt auswählen

Im Gegensatz zu vielen anderen Werten können Immobilien durchaus eine wertbeständige und rentable Kapitalanlage sein: Sie kaufen ein Objekt, sorgen für dessen Vermietbarkeit und generieren Mieteinnahmen. Stimmt die Kalkulation, decken diese Einnahmen Ihre Finanzierungskosten, sodass Sie auch während der Finanzierungsphase unter Berücksichtigung der steuerlichen Auswirkungen bereits Gewinne generieren. Ist der Kredit schließlich abbezahlt, können Sie die Miete zum großen Teil direkt vereinnahmen. So zumindest die Theorie, oft genug erweisen sich Immobilien nämlich als wenig geeignet, um zuverlässig hohe Mieten zu generieren.

Umso wichtiger ist es, im Vorfeld die zahlreichen Faktoren, die über den Erfolg einer solchen Kapitalanlage entscheiden, zu beachten. Zunächst sollten Sie sich darüber klar sein, dass sich Immobilien vor allem langfristig rentieren – für den schnellen Gewinn ist diese Kapitalanlage eher nicht geeignet. Um die Wirtschaftlichkeit von Immobilien einschätzen zu können, sind folgende Parameter wichtig:

Die Bausubstanz und deren Zustand

Die Standortfaktoren

Die Kalkulation

Die Finanzplanung

Nicht immer erweisen sich nämlich Neubauten als die rentabelste Form, oft genug sind hochwertige Sanierungsobjekte gefragt – aber entscheidend ist immer der Einzelfall: Auch wenn das Objekt auf den Plänen gut aussieht, sollten Sie nicht blind kaufen. Es gibt zahlreiche Fallstricke, die aus Ihrem Traum von einer lukrativen Kapitalanlage schnell eine Investitionsruine machen können. Bevor Sie also Immobilien kaufen, sollten Sie dringend auf die folgenden Punkte achten.

Zur Kapitalanlage taugliche Immobilien auswählen und günstig kaufen

Standort der Immobilie

Dem Standort sollten zu von vornherein großes Augenmerk widmen, er sollte gefragt sein – und das auch in Zukunft. Starke Indizien sind die statistischen Fakten zur Arbeitslosigkeit und Bevölkerungszahl: Sind nur wenige Menschen arbeitslos, dürfte die Bevölkerung nicht schrumpfen, sondern wachsen. Natürlich ist es schwierig, in den großen Ballungsgebieten noch lukrative Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen, recherchieren Sie daher ausführlich die Marktlage und beziehen Sie bei Ihren Betrachtungen mit ein, welche Einzugsgebiete in Frage kommen.

Mikrolage der Immobilie

Stimmt die grobe Lage, achten Sie bitte auch auf die Details: Ist die Wohngegend verrufen und die Immobilie in einem schlechten Zustand, könnten daraus Probleme erwachsen. Natürlich gibt es die Fälle, in denen sich aus einstigen Problemvierteln regelrechte Szeneviertel entwickelt haben, die Mieter geradezu anziehen – aber das sind die Ausnahmefälle. Eine durchschnittliche Lage kann hier der bessere Weg sein, wenn die

Die Immobilien in einem guten Zustand sind

Die Grundrisse dem heutigen Zeitgeist entsprechen und

Die Verkehrsanbindung komfortabel ist

Es kommt also auf das Zusammenspiel aller Faktoren an, damit es sich nachhaltig lohnt, eine Immobilie zu kaufen.

Bauzustand der Immobilie

Es liegt in der Natur der Dinge, dass bewohnte Immobilien regelmäßig der Instandsetzung, Instandhaltung und Renovierung bedürfen. Treffen Sie jedoch auf uralte Haustechnik, Wasserschäden oder Schlimmeres, können Sie die auf Sie zukommenden Kosten gar nicht abschätzen – im Extremfall steht eine Totalsanierung an, die unter dem Strich teurer als ein Neubau werden kann.

-> Beachten Sie bitte, dass Sie laut Energieeinsparverordnung (EnEV) ohnehin bestimmte Sanierungen durchführen müssen – planen Sie diesen Aufwand unbedingt von vornherein ein.

Nebenkosten der Immobilie

Wenn Sie die Unterlagen der in Frage kommenden Immobilien studieren, beziehen Sie bitte die Nebenkosten in Ihre Abwägungen mit ein: Sind diese nämlich außergewöhnlich hoch, spricht dies gegen dieses Objekt. Entweder fehlt es an ausreichender Dämmung und/oder die Heizung ist nicht auf dem neuesten Stand – die relevanten Daten erhalten Sie nicht nur aus den Abrechnungen, sondern auch aus dem Energieausweis.

Problemmieter einer Immobilie

Die beste Immobilie nützt Ihnen jedoch nichts als Kapitalanlage, wenn Sie die Ihnen zustehende Miete nicht zuverlässig erhalten: Mietrückstände sind ärgerlich, die daraus folgenden Prozesse und Räumungen ebenso kostspielig und zeitaufwendig wie verwüstete Wohnungen. Prüfen Sie daher in aller Ruhe die Struktur der Mieter im jeweiligen Objekt und achten Sie dabei, ob es bereits unregelmäßige oder ausbleibende Mieteinnahmen sowie rechtliche Auseinandersetzungen gab.

Rendite der Kapitalanlage als Preisfrage: Immobilien kompetent einschätzen

Bevor Sie ein Objekt, das die genannten Kriterien zunächst erfüllt, kaufen, überzeugen Sie sich bitte von dessen Wirtschaftlichkeit: Eine einfache Rechnung gibt Ihnen schnell Aufschluss dazu, ob Sie die Verhandlungen weiterführen können – oder sich nach anderen Immobilien als Kapitalanlage umsehen sollten.

Multiplikator zur Immobilien-Berechnung

Teilen Sie zur Berechnung den Kaufpreis durch die Jahres-Kaltmiete.

Beispiel
Kaufen Sie eine Immobilie für 600.000 Euro, könnten sich folgende Rechnungen ergeben:

Jahres-Kaltmiete 20.000 Euro – Multiplikator = 30

Jahres-Kaltmiete 30.000 Euro – Multiplikator = 20

Jahres-Kaltmiete 40.000 Euro – Multiplikator = 15

Unter dem Strich heißt das: Der Multiplikator beziffert die Anzahl der Jahres-Kaltmieten, die Sie zur Finanzierung des Objektes benötigen. Je höher dieser Multiplikator ausfällt, desto größer ist Ihr Risiko. Auch wenn es keinen festen Regeln gibt, sollte dieser Faktor nicht über 20 liegen, wollen Sie eine wirklich rentable Immobilie kaufen. Je höher, desto besser.

Nettokennzahlen Ihrer Immobilie

Um den Wert und die Rendite von Immobilien als Kapitalanlage genauer zu berechnen, sollten Sie die Nettokennzahlen heranziehen. Die Formel lautet dann:

(Jahres-Kaltmiete ./. Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettorendite in %

Ermitteln Sie also zunächst die Nettokennzahlen, um diese miteinander ins Verhältnis zu setzen.

Ertragswertverfahren Ihrer Immobilie

Noch detaillierter analysieren Sie Immobilien in puncto Wirtschaftlichkeit mit dem Ertragswertverfahren: Hier fließen Größen wie der Grundstückwert ohne Immobilie oder die noch zu erwartende Nutzungsdauer des Objektes mit in die Bewertung ein.

Nicht zu unterschätzen sind eventuelle Belastungen, die den Wert von Immobilien drastisch reduzieren können. Dazu gehören beispielsweise Grunddienstbarkeiten wie Sozialbindungen, Wohn- oder Wegerechte. Ebenso wertmindern wirkt sich aus, sollten Sie das Grundstück nicht kaufen, sondern nach Erbbaurecht nur pachten können.

Rentabilitäts- und Liquiditätsberechnungen für Immobilien

Kennzahlen wie ein hoher Multiplikator sind das eine, die Rentabilität auf Dauer ist etwas ganz anderes. Der laufenden Liquidität sollte also ebenso Ihr Augenmerk gelten.

Beispiel

Sie kaufen ein hochinteressantes Mehrfamilienhaus für zwei Millionen Euro und erwarten eine jährliche Kaltmiete von 50.000 Euro – der Multiplikator beträgt also 40 und ist damit sehr interessant.

Die Bewirtschaftungskosten belaufen sich auf 5.000 Euro pro Jahr, sodass die anzusetzenden Netto-Mieteinnahmen sich auf 45.000 Euro belaufen. Beziehen Sie nun die Kaufnebenkosten von acht Prozent mit ein, erhöht sich das Investitionsvolumen auf 2,16 Millionen Euro. Daraus ergibt sich eine Nettorendite von nur 2,1 Prozent pro Jahr.

Finanzieren Sie die gesamte Investition mit einem Kredit und setzen Sie dafür 2,0 Prozent Zinsen sowie eine anfängliche Tilgung von 2,0 Prozent an, hätten Sie Kreditraten von 86.400 Euro pro Jahr zu leisten. Unter Berücksichtigung der Netto-Mieteinnahmen ergibt sich also ein Liquiditätsdefizit von 41.400 Euro jährlich.

? Nicht ohne Grund weisen wir als BeamtenService auf diese verschiedenen Betrachtungen hin und empfehlen das Einbringen von Eigenkapital: Kalkulieren Sie die Finanzplanung so, dass Sie mehr an Miete einnehmen, als Sie für die Finanzierung ausgeben müssen, können Sie Reserven für künftige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bilden.

Immobilien als Kapitalanlagen – die steuerliche Seite der Medaille

Selbstredend stellen die für Ihre Immobilien zu verzeichnenden Mieteinkünfte in puncto Steuern Einnahmen dar, allerdings können Sie hier einiges gegenrechnen:

Darlehenszinsen bei der Immobilie

In erster Linie sind das natürlich die Zinsen für Ihre Baufinanzierung, die Sie direkt in Ansatz bringen können. Beachten Sie bitte, dass der Tilgungsanteil herausgerechnet werden muss. Das ist vor allem bei Annuitätendarlehen, also wenn Sie einen anfänglichen Tilgungssatz vereinbaren, der sukzessive steigt, schwierig. Der Zinsanteil reduziert sich jährlich. Alternativ können Sie über eine Tilgungsaussetzung nachdenken – bei diesen Abwägungen helfen wir Ihnen als BeamtenService gerne.

Abschreibungen AfA Ihrer Immobilie

Abhängig von der genauen Art der Immobilien können Sie jedes Jahr Teilbeträge des Kaufpreises steuerlich geltend machen – hier empfiehlt sich die Einbindung eines Steuerfachmanns, dabei sind wir Ihnen gerne behilflich.

Vor allem in puncto Steuern wird klar, dass sich Immobilien nicht als kurzfristige Kapitalanlage empfehlen: Es gilt nämlich eine zehnjährige Spekulationsfrist. Sollten Sie also das Objekt innerhalb dieser Frist wieder verkaufen wollen, wären Veräußerungsgewinne zu versteuern – und zwar zum individuellen Einkommenssteuersatz. Darüber hinaus sind die bis dahin in Anspruch genommenen Abschreibungen ebenfalls als Gewinn zu verbuchen.

Auf einen weiteren Fallstrick möchten wir Sie als BeamtenService ebenfalls hinweisen: Vermieten Sie Wohnraum an Angehörige und räumen diesen günstige Mieten ein, riskieren Sie die Möglichkeit, die anfallenden Kosten steuerlich absetzen zu können. Sobald Sie nämlich die Grenze von 66 Prozent in Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete unterschreiten, können Sie die Abschreibung nur noch anteilig geltend machen. Stimmen Sie sich in jedem Fall mit einem Steuerfachmann ab.

Fazit: Welche Immobilien sollten Sie als Kapitalanlage kaufen?

Stellen Sie sich am besten selbst die Frage: Würden Sie das in Frage kommende Objekt selbst bewohnen? Versetzen Sie sich also in die Position eines potenziellen Mieters und betrachten Sie die Räume durch seine Augen – und das ganz unabhängig von Ihrer persönlichen Situation. Es geht einfach darum, ein Gefühl für das Vermarktungspotenzial einer Immobilie zu entwickeln. Beschleichen Sie bei dieser Überlegung Zweifel, dann gehen Sie noch einmal kritisch an Ihre Kalkulation. So erhöhen Sie Ihre Chance, mit dieser Kapitalanlage nachhaltig Gewinne zu realisieren – als BeamtenService stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.